Il Decreto Salva Casa rappresenta un’opportunità per tutti i proprietari di immobili che desiderano regolarizzare le difformità edilizie delle loro abitazioni. Approvato recentemente dal Consiglio dei Ministri, questo decreto semplifica le procedure per adeguare le costruzioni alle norme vigenti, apportando importanti modifiche al D.P.R. 380/2001. In questo articolo, esploreremo in dettaglio cosa prevede il Decreto Salva Casa, rendendo chiari e accessibili anche ai non esperti i cambiamenti introdotti.
Opere in Edilizia Libera
Con il nuovo Decreto Salva Casa vengono ampliate le opere in edilizia libera, tra cui:
– Vetrate panoramiche amovibili – VEPA (già rientranti nell’edilizia libera per balconi e logge) potranno essere realizzate anche nei porticati.
– Rientrano le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;”
Decreto Salva Casa: Tolleranze Costruttive
Il Decreto Salva Casa introduce anche importanti modifiche riguardo le tolleranze costruttive, andando a modificare quanto previsto nell’art. 34bis del Testo Unico.
E’ considerata tolleranza costruttiva (tra realtà e quanto depositato in Comune) il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, realizzato entro il 24 maggio 2024, nel limite massimo del:
– 2% per unità immobiliari con superficie superiore ai 500 mq;
– 3% per unità immobiliari con superficie compresa tra i 300 e i 500 mq;
– 4% per unità immobiliari con superficie compresa tra i 100 e i 300 mq;
– 5% per unità immobiliari con superficie inferiore ai 100 mq.
Le tolleranze devono essere asseverate da un tecnico abilitato.
Decreto Salva Casa: Tolleranze Esecutive
Accanto alle tolleranze costruttive, il Decreto Salva Casa introduce delle variazioni anche per le tolleranze esecutive, che sono le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne.
Per gli interventi realizzati entro 24 maggio 2024, sono incluse tra le tolleranze esecutive:
– Minore dimensionamento dell’edificio;
– Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
– Irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
– Difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
– Errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Queste riguardano piccoli scostamenti tra quanto previsto nel progetto e quanto effettivamente realizzato, purché tali scostamenti non alterino l’uso e la sicurezza dell’edificio. Ad esempio, se durante la costruzione un muro è stato spostato di pochi centimetri rispetto al progetto originale, non sarà necessario richiedere una nuova autorizzazione. Le tolleranze esecutive sono pensate per offrire maggiore flessibilità e sicurezza ai proprietari, permettendo di regolarizzare la loro abitazione anche in presenza di piccole differenze rispetto ai piani originali.
Accertamento di Conformità (Doppia Conformità)
L’accertamento di conformità, previsto dall’art. 36 del D.P.R. del 380/2001, prevede di dimostrare la doppia conformità, ossia che l’abuso possa essere sanabile solo se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
Per semplificare, possiamo dire che dimostrare la doppia conformità non era sempre possibile e che alcune opere risultavano insanabili se non attraverso la fiscalizzazione dell’abuso.
Il Decreto salva casa modifica l’istituto della doppia conformità limitatamente alle ipotesi di parziali difformità, richiedendo la doppia conformità solo nei casi più gravosi.
Decreto Salva Casa: Silenzio Assenso e Tempistiche
Il Decreto Salva Casa utilizza il principio del silenzio assenso. Questo significa che se le autorità competenti non rispondono entro un certo periodo di tempo, la richiesta di regolarizzazione si considera accettata. Le tempistiche sono:
– 30 giorni successivamente alla presentazione di una SCIA;
– 45 giorni successivamente alla presentazione di un permesso di costruire;
A queste tempistiche si possono aggiungere 80 giorni, se l’immobile è soggetto al vincolo paesistico.
Stato Legittimo
Secondo il Decreto Salva Casa, la legittimità urbanistica del fabbricato o dell’unità immobiliare può essere determinata controllando solamente il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria.
La vera differenza è che da ora non bisognerà più per forza ricostruire tutta la storia delle pratiche autorizzative passate, ma basterà controllare l’ultimo titolo depositato.
Cambio di Destinazione d’Uso
Un’altra importante novità introdotta dal Decreto Salva Casa riguarda il cambio di destinazione d’uso degli immobili. Viene semplificato il cambio di destinazione delle singole unità immobiliari (art 23 ter del Testo Unico), nel rispetto delle normative di settore e di eventuali specifiche condizioni comunali.
All’interno della stessa categoria funzionale, il mutamento della destinazione d’uso senza opere sarà sempre ammesso. Tra diverse categorie funzionali, il mutamento della destinazione sarà ammesso limitatamente alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, in ogni caso, all’interno delle zone: centro storico, residenziali consolidate, residenziali in espansione.
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Decreto Salva Casa: Passi da Seguire per la Regolarizzazione
Per regolarizzare le difformità edilizie secondo quanto previsto dal Decreto Salva Casa, è importante seguire alcuni passi fondamentali:
– Il primo passo è consultare un esperto, come un geometra, un architetto o un ingegnere, per una valutazione precisa della situazione dell’immobile. Questo professionista sarà in grado di fornire indicazioni utili e dettagliate su come procedere per la regolarizzazione.
– Il vostro Tecnico effettuerà un accesso agli atti in Comune per controllare le vecchie pratiche edilizie autorizzative.
– Eseguire un accurato rilievo dello stato dei luoghi e verificare le difformità presenti nell’abitazione rispetto alle norme edilizie.
– Presentazione della documentazione necessaria per la regolarizzazione.
Conclusione
Informarsi e agire per regolarizzare eventuali difformità è fondamentale se vuoi vendere il tuo immobile o se desideri apportarne delle modifiche. Se desideri ulteriori informazioni o hai bisogno di assistenza per la regolarizzazione della tua abitazione, non esitare a contattarci.
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